Wer darüber nachdenkt, seine Mietwohnung unterzuvermieten, sollte unbedingt seinen Vermieter über diese Absicht informieren. Doch das ist nicht die einzige Regel, die dabei zu beachten ist.
In vielen Städten ist es nicht ungewöhnlich, dass Mieter Teile ihrer Wohnung untervermieten. Die Gründe dafür sind vielfältig: Bewohner größerer Wohnungen möchten oft ihre finanziellen Belastungen reduzieren, während andere, die längere Zeit im Ausland verbringen, ihre Wohnung zeitweise an Untermieter überlassen. Auch in Wohngemeinschaften sind Untermietverhältnisse weit verbreitet.
Darüber hinaus suchen ältere Menschen, deren Kinder ausgezogen sind, häufig Gesellschaft durch Untermieter. Dennoch gibt es beim Thema Untervermietung einige rechtliche Fallstricke, die im schlimmsten Fall dazu führen können, dass der Hauptmieter seine Wohnung verliert.
Wichtige Fehler, die Mieter vermeiden sollten
„Der größte Fehler wäre, den Vermieter nicht darüber zu informieren, dass jemand dauerhaft einziehen möchte“, erklärt Monika Schmid-Balzert vom Mieterverein München. Ohne die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters ist eine Untervermietung nicht gestattet. „Wer dies dennoch tut, riskiert eine fristlose Kündigung“, so Schmid-Balzert.
Hat der Vermieter ein Mitspracherecht bei der Auswahl des Untermieters?
„Nein, er hat lediglich das Recht, den Namen, das Geburtsdatum und die Anschrift des potenziellen Untermieters zu erfahren“, sagt Schmid-Balzert. Informationen über die finanziellen Verhältnisse des Untermieters oder Details des Untermietvertrages muss der Vermieter nicht erhalten. „Anhand dieser Informationen kann der Vermieter prüfen, ob es Gründe gibt, die gegen die Person des Untermieters sprechen“, erläutert Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Allerdings hat der Vermieter wenig Spielraum, um abzulehnen. „Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und nichts gegen die Person des Untermieters spricht, muss er zustimmen.“
Was gilt als berechtigtes Interesse an der Untervermietung?
„Ein typisches Beispiel ist die Untervermietung eines oder mehrerer Zimmer, wenn der Hauptmieter für längere Zeit ins Ausland geht“, erklärt Rechtsanwalt Dennis Rehfeld von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Auch finanzielle Gründe können ein berechtigtes Interesse darstellen.
Wann kann der Vermieter die Zustimmung verweigern?
„Zum Beispiel bei einer Übernutzung der Wohnung“, so Luisa Peitz. Wenn mehrere Untermieter in ein kleines Zimmer einziehen sollen, kann dies ein Grund für eine Ablehnung sein. „Auch wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll, kann der Vermieter ablehnen“, betont Dennis Rehfeld. Zudem kann der Vermieter triftige Gründe anführen, die gegen die Person des Untermieters sprechen, wie etwa Sicherheitsbedenken.
Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter trotz berechtigter Gründe ablehnt?
„Auf keinen Fall sollte der Untermieter ohne Genehmigung einziehen“, rät Monika Schmid-Balzert. „Liegt ein berechtigtes Interesse vor, kann der Mieter den Vermieter auf Genehmigung der Untervermietung verklagen.“
Ist eine Anmeldung des neuen Lebenspartners beim Vermieter notwendig?
„Das Zusammenleben mit einem Partner ist keine klassische Untervermietung“, sagt Schmid-Balzert. Dennoch empfiehlt sie, den Vermieter über den Einzug des Lebenspartners zu informieren, da dieser in der Regel zustimmen muss.
Darf der Vermieter die Miete für den Hauptmieter erhöhen?
„Ja, der Vermieter kann einen angemessenen Zuschlag für die Untervermietung verlangen“, erklärt Luisa Peitz. Die Erhöhung der Miete ist jedoch auf die Höhe der Mietpreisbremse begrenzt, sofern die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt.
Wie hoch darf die Miete für den Untermieter sein?
„Die Höhe der Untermiete muss angemessen sein“, erklärt Dennis Rehfeld. Sie ist überzogen, wenn die Miete für ein untervermietetes Zimmer höher ist als die Miete, die der Hauptmieter für die gesamte Wohnung zahlt. „Das Nutzen der Wohnung entspricht dann nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch, da sie nicht zum Geldverdienen, sondern zum Wohnen angemietet wurde.“ Eine angemessene Miete sollte sich prozentual am Anteil der untervermieteten Fläche orientieren.
Ist ein Mietvertrag mit dem Untermieter erforderlich?
Für Untermietverhältnisse gelten die gleichen Regeln wie im allgemeinen Mietrecht. „Sie sind grundsätzlich unbefristet und enden mit dem Hauptmietvertrag“, so Luisa Peitz. Dies sollte im Untermietvertrag festgehalten werden, ebenso wie Kündigungsfristen, Kautionszahlungen und die Höhe der Untermiete. „Für kürzere Untervermietungen, wenn der Hauptmieter zu einem bestimmten Zeitpunkt seine Wohnung wieder vollständig nutzen möchte, sollte ein zeitlich befristeter Untermietvertrag abgeschlossen werden“, rät Dennis Rehfeld.
Wer haftet für Schäden, die der Untermieter verursacht?
„Für alle Schäden, die der Untermieter verursacht, haftet der Hauptmieter“, sagt Dennis Rehfeld. Der Hauptmieter muss zwar gegenüber dem Vermieter für die Schäden einstehen, kann jedoch gegenüber dem Untermieter Schadenersatzansprüche geltend machen.
Welche Rechte hat der Vermieter, wenn der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht ausziehen will?
Endet das Hauptmietverhältnis, endet auch das Untermietverhältnis automatisch. „Sind nach Vertragsende noch Untermieter in der Wohnung, muss der Vermieter jeden einzelnen von ihnen auf Räumung verklagen“, erklärt Dennis Rehfeld.
